不動産相続の流れ

１　遺言書を確認する
最初に亡くなられた方が遺言書を作成していたかを確認します。
遺言書が見当たらない場合でも、公正証書で遺言書が作成されたかどうかは、相続人であれば最寄りの公証役場で確認できます。
なお、遺言書が作成されていた場合で、その遺言書が自筆証書遺言の場合は、裁判所に検認という手続を申立てる必要があります（自筆証書遺言保管制度を利用している場合は検認手続は不要です）。

２　相続人を確定させる
相続人の確定は、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を確認する必要があります。戸籍は、出生後、婚姻、離婚、縁組、離縁、転籍のたびに新しく作成されます。すべての戸籍を取得するのに複数回のやり取りが必要な場合もありますから、早めに着手することをお勧めします。

３　遺産となる不動産を調査する
多くの場合はご自宅に登記識別情報（いわゆる権利証、登記済証）や納税通知書が保管されていると思われますので、その記載から全部事項証明書（登記簿謄本）を取得することによって確認できます。
または、心当たりがある各市町村において、「名寄帳」を閲覧謄写することによって、当該市町村において被相続人が所有する不動産を確認できます。

４　遺産分割協議を行う
遺産分割協議は、相続人全員で合意する必要があります。もし合意が成立しない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停・審判を利用する必要があります。

５　不動産名義の変更
遺産分割協議の内容に従い、相続登記を行い、名義を変更します。

６　相続税の申告・納付
相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められています。期限内に申告・納付できなければ、相続税に関する特例が適用できなかったり、延滞税などが発生するおそれがあります。
なお、都市部、都市近郊エリアの不動産には注意が必要です。いざ相続税の申告の際に路線価を調べたら思ったよりも高額で、納税に苦心するというケースもあります。

相続時の分割方法

まず、遺言書がある場合には、原則として、その遺言の内容に従って、遺産が分割されることになります（この後ご説明する遺産分割協議で、遺言書とは異なる内容の遺産分割を行うこともできますが、ここでは割愛します。）。
遺言書がなく、相続人が複数の場合、基本的には相続人間で話し合う「遺産分割協議」によって、誰がどの遺産を取得するか（どのように遺産を分割するか）決めることになります。
遺産分割の一つの目安は、民法によって定められた法定相続分です。ただし、遺産分割協議で相続人全員の合意があれば、法定相続分と異なる割合で分割することも可能です。

不動産の分割に関しては次の4つの方法があります。

①現物分割
②換価分割
③代償分割
④共有分割

これらの方法について、亡くなった方（被相続人）の遺産が自宅（実家）のほか、預貯金があり、相続人は3人の息子がいるというケースで解説します。

①　現物分割
財産を現物のまま分割する方法です。
例えば今回のケースで、長男が実家を取得し、そのほかの預貯金を次男と三男が取得するのが現物分割です。この場合、各相続人が取得する財産の価額に不公平が生じる可能性がありますが、その不公平を解消する方法としては、後に紹介する代償分割があります。

②　換価分割
財産を売却して現金に換え、それを分けるという方法です。
例えば今回のケースで、3人の子が共同して実家を売却し、それによって得た現金を３人で分けるのが換価分割です。

③　代償分割
相続人のうち一人が現物を取得し、ほかの相続人に現金を払う方法です。
例えば今回のケースで、長男が評価額4000万円の実家を取得し、次男と三男が5000万円の預貯金を取得することとした場合、次男と三男が預貯金を半分（2500万円）ずつ取得したとしても、不公平な分割となってしまいます（本来合計9000万円の3分の1である3000万円の分割が公平なところ、長男だけ1000万円分有利な分割になります。）。
そこで、この不公平を解消するために、長男が自宅を取得する代償として、次男と三男に代償金（上の例でいえば、次男と三男に、それぞれ500万円）を支払うのが代償分割です。

④　共有分割
遺産である不動産の現物を、複数の相続人で共有する方法です。
長男、次男、三男が実家を共有して取得し、所有名義も共有とします。
例えば、長男はそのまま実家に住み続けたいが代償分割や現物分割ではうまく折り合いがつかない場合、不動産は共有としつつ、長男と次男・三男の間で賃貸借契約を締結して住み続けるという解決があります。

相続登記の義務化－令和6年4月1日から義務化が始まります

令和３年の法律改正により、不動産（土地・建物）の登記が義務化されました。
これは、相続登記がされないため、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、誰も管理せずに放置されることによる周辺の環境悪化や公共工事の阻害などが生じて問題となりました。この問題の解決のため、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。

相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。遺産分割協議で不動産を取得した場合も、別途遺産分割から3年以内に登記をする必要があります（例えば、いったんは複数の相続人が法定相続分どおりに共有したものとして相続登記を入れ、遺産分割協議の結果、相続人のひとりが確定的に取得した場合にはその結果に応じた登記を行います）。

また、令和6年4月1日よりも前に相続した不動産であっても、相続登記が未了の不動産は義務化の対象になります。これについては3年間の猶予期間が設けられていますが、今のうちから準備を進めておくべきと考えられます。